Carlos Alarcia. Abogado. Socio de Adire Fiscal.

A día de hoy, en el mundo de la empresa inmobiliaria, la deducción del IVA soportado en la adquisición del suelo que se va a promover tiene una importancia vital desde el punto de vista financiero. No es lo mismo soportar un elevado IVA, que probablemente dé lugar a solicitar su devolución a una Hacienda cada vez más exigente y, a veces, esperar hasta seis meses a que devuelvan, que la operación de compra esté exenta de IVA, se renuncie a la misma, y me convierta en sujeto pasivo del IVA, no teniendo que pagar ese IVA ni solicitar su devolución. Evitamos llamar a la puerta de Hacienda.

Por ello, muchas de las consultas que se plantean en relación a estos temas pretenden convertir la operación de compra en exenta de IVA, para renunciar a la misma y convertirse en sujetos pasivos del mismo. En muchas ocasiones es imposible porque la operación no está exenta, y si no lo está, no cabe la renuncia, pero en el supuesto que lo estuviera, la renuncia a la exención debe cumplir los requisitos formales y materiales que la Ley exige, y más en un impuesto tan formalista como el IVA, aunque hay que reconocer, cada vez menos formalista por la intervención de diferentes Tribunales.

Requisitos legales para la renuncia a la exención del IVA

El artículo 20. Dos de la Ley del IVA regula la renuncia a la exención del IVA de determinadas operaciones inmobiliarias, como la transmisión de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación, estableciendo los requisitos legales necesarios para que la misma tenga efectos fiscales sin riesgo:

  • Deberá ser realizada por el sujeto pasivo.
  • Comunicarse fehacientemente con carácter previo o simultáneamente a la entrega de los correspondientes bienes, es decir, al devengo del impuesto.
  • Practicarse por cada operación realizada, justificándose mediante una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilite para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcial.

En definitiva, el adquirente debe ser un empresario o profesional, actuar en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpla lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos deben ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

¿Cuándo tiene derecho a la deducción el empresario adquirente?

El IVA soportado será deducible en la medida en que los bienes o servicios, cuya adquisición o importación determinen el derecho a la deducción, se utilicen por el sujeto pasivo en la realización, entre otras, de entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas del IVA.

Resaltar que, hasta el 31 de diciembre de 2014, la renuncia a la exención requería que el adquirente tuviese derecho a la deducción total de cuotas soportadas de IVA; pero a partir de dicha fecha, siempre que el destino del inmueble sea, siguiendo criterios razonables, realizar operaciones que originen derecho a deducir, aún parcial, sería factible pedir al transmitente que renuncie a la exención.

Por parte de la AEAT se considera un criterio razonable atender a la naturaleza del bien sobre el que recae la exención a la que se pretende renunciar, ya que puede poner de manifiesto si en la posible entrega cabrá a su vez la renuncia a la exención. Es razonable solicitar la renuncia a la exención en el caso de almacenes, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales y suelo urbanizable, pero no sería razonable en relación con inmuebles que constituyan viviendas unifamiliares, residencias colectivas o trasteros, ya que en la mayoría de los casos su posterior entrega resultaría exenta sin ser previsible que se renuncie a la exención en la venta posterior.

Aspectos formales: la renuncia tácita admitida por el TEAC

Por último, en cuanto a los aspectos formales, la Resolución del TEAC de 24/03/2026, que reitera otra del mismo tribunal de 15/07/2019, establece que en la renuncia a la exención de IVA en una transmisión inmobiliaria por un sujeto pasivo de IVA —lo que conlleva inversión del sujeto pasivo—, basta con que conste en la escritura pública que el adquirente es sujeto pasivo y que tiene derecho a su deducción, lo que en la práctica supone admitir la renuncia tácita de la exención.

En cualquier caso, soy partidario de evitar interpretaciones rigurosas de la administración tributaria, por lo que, cumplamos los requisitos formales rigurosamente.