Uno de los beneficios fiscales más trascendentes que regula la Ley del IRPF es la exención de la ganancia obtenida en la transmisión de la vivienda habitual. Son múltiples los requisitos exigidos por la norma, y hay que descifrarlos adecuadamente de cara a evitar una liquidación que puede ser cuantiosa.
La Ley del IRPF requiere que la vivienda tenga la consideración de habitual para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas con determinado grado de discapacidad.
Durante estos últimos meses son muchísimas las contestaciones a consultas planteadas a la Dirección General de Tributos (DGT), en relación a estos dos beneficios fiscales; pero antes de entrar en detalle, resumamos las múltiples exigencias normativas.
El concepto de vivienda habitual
La normativa del IRPF define claramente el concepto de vivienda habitual del contribuyente como la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Aunque también entiende que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
La norma exige habitar la vivienda de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. Si la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años se computará desde esta última fecha.
Requisitos para que la ganancia quede exenta
Como resumen, podemos concluir que podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda, siempre que:
- (i) La vivienda que se transmite y la que se adquiere tiene que tener la consideración de vivienda habitual.
- (ii) El importe total obtenido en la venta debe ser reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
- (iii) Si para adquirir la vivienda transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
- (v) Plazo de reinversión del importe obtenido en la venta. De una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual; admitiéndose que la venta se puede efectuar a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
- (vi) Si la reinversión no se realiza en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
- (vii) También otorga el derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
- (viii) Si el importe reinvertido fuese inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.
- (ix) Si incumples, estás muerto fiscalmente: toda la ganancia se someterá a tributación. En este supuesto, el contribuyente deberá imputar la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora; debiéndose presentar en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
Doctrina reciente: una consulta y dos resoluciones
Y como aperitivo y anticipo a futuros artículos relacionados con esta materia, una consulta de la DGT y un par de Resoluciones de Tribunales Económico-Administrativos.
DGT V1230-26
¿Es factible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, si ésta tiene las características de vivienda prefabricada?
Según la ley del IRPF, dentro del concepto de vivienda habitual se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.
Para que dicha edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del IRPF.
TEAC y TEAR de Madrid: el plazo para reinvertir
Resoluciones del TEAC de 27 de enero y 7 de abril de 2026; y del TEAR de Madrid, de 25 de noviembre de 2025. Plazo para la reinversión en vivienda habitual a efectos de la exención en el IRPF.
El TEAC establece que no se podrá aplicar la exención cuando la transmisión se produce transcurridos más de dos años desde que el inmueble dejó de constituir la vivienda habitual, incluso si ese cambio de residencia obedece a motivos laborales. Precisa que el criterio fijado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 5 de mayo de 2023, que flexibiliza este requisito, únicamente es aplicable a supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, pero no a traslados por motivos laborales.
El TEAR de Madrid entiende que la excepción a la obligación de que la vivienda transmitida haya adquirido el carácter de vivienda habitual se puede aplicar a los casos de rupturas de parejas de hecho, si se acredita la necesidad de la transmisión anticipada de la vivienda, es decir, que no responde a una mera conveniencia del contribuyente. Por ejemplo, se entenderá que no se da tal necesidad cuando la vivienda sea propiedad solo del contribuyente, dado que en este caso el cese de la convivencia no determina la necesidad de vender el inmueble, a diferencia de lo que ocurre en los supuestos de copropiedad.