La famosa cláusula de renuncia a la exención del IVA, de indudable trascendencia en el sector inmobiliario, dado el ahorro financiero que puede suponer en la adquisición de determinados inmuebles, además de evitar el miedo escénico que supone pasar una comprobación inspectora ante una más que probable solicitud de devolución del IVA, se encuentra regulada en el artículo 20, Dos de la Ley del IVA.
Requisitos del artículo 20.Dos de la Ley del IVA
Este artículo, junto con su desarrollo reglamentario, exige el cumplimiento de una serie de requisitos, materiales y formales, que enumero a continuación, para su plena eficacia:
- Únicamente aplica en el caso de entrega de terrenos rústicos y demás no edificables, y en las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, una vez concluida su construcción o rehabilitación.
- El adquirente debe ser sujeto pasivo del IVA que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales. Si el destinatario actúa como particular, no entra en juego la renuncia;
- El adquirente debe tener derecho a efectuar la deducción total o parcial del IVA soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción;
- La renuncia a la exención deberá comunicarse fehacientemente al adquirente, con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes, aunque también es recomendable en el caso de los pagos anticipados, que suponen el devengo del IVA;
- La renuncia se llevará a cabo operación a operación;
- Y debe justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo y que cumple lo manifestado en el aparatado (iii) anterior.
A partir de aquí debemos resaltar que, al margen del cumplimiento de los requisitos materiales mencionados anteriormente, que no tienen vía de escape; si queremos evitar que la AEAT no admita la renuncia y, por tanto, entre en juego el denostado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) en el sector inmobiliario, deberemos cumplir los requisitos formales: quien renuncia es el vendedor, tras las manifestaciones realizadas por el adquirente, y la misma deberá comunicarse fehacientemente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega de los inmuebles.
Cuándo cabe la renuncia y cuándo no
Extraigamos conclusiones:
- Las operaciones no sujetas no tienen carácter renunciable. Sólo se puede hablar de renuncia a la exención en relación con las operaciones sujetas y exentas que cumplan los requisitos exigidos por el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992.
- En consecuencia, en la transmisión de la nuda propiedad, no sujeta al IVA al realizarse por quien no tiene la condición de empresario a efectos del IVA, no cabe la renuncia a la exención.
- En cambio, la transmisión del usufructo realizada por un empresario (el arrendador del inmueble) está sujeta al IVA, pero no es de aplicación la exención del artículo 20.uno.23º de la Ley del IVA, por tratarse de la transmisión de un derecho real, por lo que tampoco cabe la renuncia.
- No es posible la revocación de una renuncia efectuada válidamente por quien cumple los requisitos para comunicarle al transmitente el cumplimiento de los requisitos para renunciar a la exención del IVA. La revocación podría alterar el principio de seguridad jurídica, al exigir la Ley que la renuncia sea comunicada fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes.
- La Ley del IVA configura la renuncia a la exención como un derecho que corresponde de forma unilateral al vendedor salvo pacto contractual en contrario. Si las partes no han pactado lo contrario, el vendedor no tiene obligación alguna de proceder a la renuncia a la exención, con independencia de que el consultante cumpla los requisitos que hubieran determinado su posible aplicación.
¿Y si no se efectúa correctamente la renuncia a la exención en la entrega de un inmueble, no se refleja en la escritura de venta esta circunstancia, pero aparece repercutido el IVA?
Aunque con carácter previo al 31/10/2012 se consideraba que la renuncia había sido comunicada de forma fehaciente cuando constaba en la escritura pública que el transmitente ha recibido una cantidad de dinero en concepto de IVA, aunque no aparezca la renuncia expresa a la exención, sin dejar de exigir el cumplimiento del resto de requisitos por el adquirente; a partir de dicha fecha, según la DGT, el criterio anterior no es aplicable ya que cuando se renuncia a la exención en la entrega de un inmueble se producirá la inversión del sujeto pasivo, por lo que será el adquirente quien liquide e ingrese el IVA devengado en la transmisión sin que sea repercutido por el transmitente.
El TEAC admite la renuncia tácita (resolución de 24/03/2026)
Por último, en una interesantísima y reciente resolución del TEAC (24/03/2026-RG 3613/2024), que versa sobre una compraventa inmobiliaria en la que las partes consideraron que la transmisión constituía una primera entrega de edificación rehabilitada, sujeta y no exenta de IVA; la Administración autonómica concluyó que no se había producido tal rehabilitación y, en consecuencia, sujetó la operación – segunda entrega de edificación exenta de IVA- a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITPAJD.
El TEAC concluyó que no existía tal rehabilitación a efectos del IVA, manteniendo la calificación de segunda entrega de edificación, sujeta, pero exenta de IVA.
Y aquí viene la novedad, ¿podría quedar la operación gravada por IVA mediante la la renuncia a la exención? Sí, la renuncia puede producirse de forma tácita cuando quede acreditada de forma inequívoca la voluntad de las partes de someter la operación al IVA, no siendo imprescindible una manifestación formal y expresa de renuncia si de la escritura pública y de la conducta de las partes se desprende claramente dicha intención. Y las circunstancias se daban:
- (i) la escritura de compraventa reflejaba expresamente que la operación se consideraba sujeta a IVA;
- (ii) el vendedor repercutió la cuota correspondiente; y
- (iii) el adquirente tenía la condición de empresario con derecho a deducción del impuesto soportado.
Para el TEAC ello supone una renuncia tácita válida a la exención, reforzando una interpretación antiformalista de la renuncia a la exención en las operaciones inmobiliarias sujetas a IVA.