Dirección General de Tributos (DGT) V0934-26
Militar en situación de retiro que prevé trasladar su residencia a una vivienda heredada en Valencia. Dicha vivienda nunca ha estado arrendada ni afecta a actividad económica, sólo a disposición contribuyente, al no haber residido en ella durante la vida profesional activa, no siendo, por tanto, su vivienda habitual. Se plantea el retiro y su traslado a esta última vivienda.
Conclusión.— La vivienda no adquiere el carácter de habitual hasta el transcurso del plazo de tres años requeridos.
Matiz a considerar: Las circunstancias excepcionales previstas en la normativa del IRPF, como el traslado laboral, matrimonio, etc. permiten excepcionar el plazo de permanencia sólo en aquellos casos en los que la vivienda hubiera llegado a constituir la residencia efectiva del contribuyente, pero deba abandonarse antes de transcurridos tres años por una causa que necesariamente exija el cambio de domicilio.
DGT V0945-26
Adquisición en abril de 2025 de una vivienda que desde entonces les ha servido como vivienda habitual. En 2026, antes del transcurso de los 3 años de residencia, pretende enajenar dicha vivienda y reinvertir la totalidad de lo obtenido en la compra de otra nueva vivienda habitual, alegando la cercanía de la vivienda a una avenida que genera un ruido continuo y que ha afectado significativamente a la salud de su hijo, diagnosticado con trastorno de espectro autista e hiperactividad y con discapacidad reconocida del 34 por ciento.
Conclusión.— Tal circunstancia no es contemplada específicamente por la normativa del IRPF entre aquellas que necesariamente exigen el cambio de domicilio.
Respecto a la misma, habría que valorar el alcance temporal y la gravedad de los ruidos; el alcance temporal y la gravedad de las consecuencias psíquicas que tal circunstancia desencadena, como el oportuno diagnóstico médico. Sin embargo, cabe considerar que los trastornos en la persona que el ruido genera, si bien no implican por sí mismos y en todos los supuestos tal necesidad, bien de forma independiente o en su conjunción –de forma agravante– con el resto de circunstancias, pudiera llegar a constituir en algún supuesto, como pudiera ser en éste, circunstancia que desencadene la necesidad de abandonar la vivienda, y enajenarla. En definitiva, de ser así, el hecho de cambiar de residencia no constituiría una decisión voluntaria del contribuyente, operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, los tres años requeridos para alcanzar la consideración de habitual.
DGT V0512-26
Salvo en el caso de fallecimiento, en el que la exención opera de forma automática, ante la concurrencia de concretas circunstancias, éstas han de exigir «necesariamente» el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda.
Tiene que existir una relación directa entre la causa y el efecto.
La Ley del IRPF cita como circunstancia de cambio de vivienda habitual, la obtención de «empleo más ventajoso».
Ahora bien, se deben producir unas «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» y ello comporta una obligatoriedad en dicho cambio, no una opción. Es decir, el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. Si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. Si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa, se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio.
La casa no está adaptada a sus nuevas necesidades por falta de espacio tras el nacimiento de su tercera hija; y las limitaciones de la edificación (no tiene ascensor) ante esta nueva situación.
Conclusión.— La necesidad del cambio de residencia en la reducida superficie de la vivienda debido al nacimiento de su hija no se incluye específicamente entre las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio -trasladándose a otra vivienda más grande- (la dificultad de espacio para alojar a los miembros de la familia).
El citado cambio constituye una decisión voluntaria de los contribuyentes, no operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, tres años, requeridos para alcanzar la consideración de habitual (DGT V2540-09 de 18/11/2009, V2412-07 de 12/11/2007, V2416-09 de 29/10/2009, V2472-18 de 13/09/2018, V1150-20 de 29 de abril de 2020 etc.); en consecuencia, el cambiar de residencia habitual antes del transcurso de los tres años preceptivos impide que la vivienda que deja de serlo alcance la consideración de habitual.
Respecto a argumentar el cambio de residencia en las limitaciones de la edificación (no tiene ascensor), cabe señalar que tales circunstancias no son contempladas específicamente por la normativa del IRPF entre aquellas que necesariamente exigen el cambio de domicilio, por lo que el contribuyente deberá justificar el cambio de residencia suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
DGT V0908-26
Consultante transmite su vivienda habitual, queriéndola declarar exenta la ganancia patrimonial obtenida por reinversión en una nueva vivienda habitual. Indica que va a realizar un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre la vivienda de una persona con discapacidad que requiere de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica y que necesita autorización judicial para escriturar la compraventa.
Plazo del que dispone para reinvertir en caso de que el proceso de autorización judicial se demore.
Conclusión.— Para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En el presente supuesto, el transmitente formalizará un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda de una persona con discapacidad y ejercitada la opción se requiere de autorización judicial para escriturar la compraventa.
La adquisición jurídica de la nueva vivienda deberá producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual.
El artículo 1.462 del Código Civil dispone que «Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que «la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida» (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.