La reducción se aplica ¿sobre los rendimientos regularizados o sólo sobre los declarados?
La aplicación de la reducción del 60% -actualmente el 50%-sobre los rendimientos de capital inmobiliario procedente de arrendamientos destinados a vivienda (art. 23.2 Ley IRPF), en la redacción dada por la Ley 26/2014, se aplica en caso de comprobación por parte de la Administración, al rendimiento neto total regularizado, y no, únicamente, al importe resultante de la autoliquidación presentada inicialmente por el contribuyente.
Otra cosa es la redacción dada a dicho artículo por la Ley 11/2021, de 9 de julio que reglamentó de manera diferente la reducción del 60%. La nueva redacción, más restringida en este caso, se le está otorgando efecto retroactivo, efecto que es expresamente negado por la Abogacía del Estado, en el entendimiento de que, en efecto, la nueva redacción es interpretativa, aclarativa. Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2025.
¿Se aplica la reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido por el arrendamiento de inmuebles que se destinen a vivienda del arrendatario, en el caso de un alquiler de vivienda de temporada?
La Dirección General de Tributos (DGT) consideraba que la aplicación de la reducción no era posible en estos casos, basándose en la regulación del concepto de alquiler de vivienda prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que define el arrendamiento de vivienda como aquél “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Y el arrendamiento de temporada “sea ésta de verano o cualquier otra”, recibe un tratamiento totalmente diferente, considerándose para uso distinto del de vivienda.
En relación a una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, este Centro ha determinado que “el alquiler de la vivienda se configura como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción: nos encontraríamos ante un arrendamiento de vivienda”. DGT V1236-18 de 11/04/2018
“En relación con los arrendamientos por temporada, este Centro viene manteniendo como criterio interpretativo (consultas nº V1754-09, V1523-10 y V3109-15) que a los mismos no les resulta aplicable la reducción del 60 por ciento. DGT V0093-19 de 15/01/2019
“En ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. Sin embargo, si se trata de un contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda en los términos anteriormente señalados, sea cual sea la condición el arrendatario (trabajador, estudiante, etc.), será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplada en el apartado 2 del artículo 23 de la misma Ley” DGT nº V2810-19 de 11 de Octubre de 2019:
Si el alquiler es de temporada el TEAC niega la aplicación de dicha reducción ya que en estos casos la vivienda no tiene el carácter de habitual y permanente para el arrendatario. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos califica estos arrendamientos como de “uso distinto del de vivienda”.
El Tribunal Económico Administrativo Regional de Andalucía consideró que sí era aplicable la reducción del 60%, aunque el alquiler de vivienda fuera de temporada, ya que la Ley del IRPF, al regular la reducción, sólo se refiere al arrendamiento de vivienda, sin especificar si ésta debe tener el carácter de habitual o permanente para el arrendatario. Por tanto, si el legislador no distingue no debe hacerlo la Administración.
Pero el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha revisado dicho criterio, unificándolo, y concluyendo que “la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF, es aplicable únicamente a los arrendamientos que la Ley de Arrendamientos Urbanos califica como de vivienda en su artículo 2, y no a los arrendamientos por temporada de su artículo 3.2”.
Tengamos en cuenta que esta Resolución del TEAC se basa en dos sentencias dictadas por el TSJ de las Islas Baleares (2010), y del TSJ de Andalucía (2016).
Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana y otros Tribunales (TSJ de la Comunidad Valenciana en sentencia 56/2019 de 16 de enero de 2019, el TSJ de Castilla y León, en sentencia de 22 de julio de 2022, el TSJ de Madrid en sentencia de 6 de octubre de 2021)
Admite la aplicación de la reducción del 60% a los alquileres a estudiantes universitarios, ya que la normativa no distingue entre uso permanente o temporal de la vivienda.
El Tribunal considera que la reducción del 60% del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF es aplicable a los arrendamientos de vivienda, incluso si son de carácter temporal. La Administración no puede exigir que se trate de una vivienda habitual cuando la ley no lo especifica.
«Para que pueda aplicarse la reducción del 60% en las rentas arrendaticias, resulta necesario que los inmuebles arrendados se destinen a vivienda, lo que debe interpretarse como que el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. Pero tal exigencia normativa solo atañe al requisito de que se trate de una vivienda, sin especificar su tipo temporal o permanente, no pudiendo la oficina de gestión exigir que se trate de una vivienda habitual cuando la ley no lo exige, bastando con que se trate de una vivienda, incluso de carácter temporal.
TEAR de Madrid de 28 de marzo de 2025
Permite aplicar la reducción del IRPF por el arrendamiento de vivienda a estudiantes durante el curso académico. Considera que los alquileres de estudiantes no son de temporada, pues constituyen su residencia sin importar la estancia mínima concreta.
Este TEAR se remite una resolución del TEAC, de 25 de octubre de 2021, que indica que “el mero hecho de concertar un arrendamiento durante una temporada, no lo configura como arrendamiento de temporada porque si la finalidad de la ocupación es establecer allí la vivienda del arrendatario, no un domicilio transitorio por razones circunstanciales, el plazo del arrendamiento está sometido a prórroga. La causa de la temporalidad tiene que constar en el contrato; debe ser real y verdadera la razón por la que se ocupa la vivienda circunstancialmente, como residencia transitoria”.
TSJ de Madrid en sentencia de 26-6-2023 (recurso 1234/2020)
El requisito imprescindible es que el inmueble debe estar destinado a una vivienda de carácter permanente, independientemente de la duración del arrendamiento.
En definitiva, para el TSJ de Madrid como para el TEAR la clave no es la duración del contrato no es la clave para decidir si la aplicación de la reducción es o no procedente. El alquiler del inmueble a un estudiante constituye su morada o su residencia, independientemente de la duración del contrato de alquiler.
